L’Exploitation d’un camping : Gestion Privée vs Régie Municipale ?

L’exploitation d’un camping peut être gérée de deux façons : soit par une entreprise privée dans le cadre d’une gestion privée, soit par la commune elle-même, dans le cadre d’une régie municipale. Voici un aperçu des avantages et inconvénients de chaque option :

Régie municipale :

• Avantages :

-Objectifs de service public : La commune a pour objectif principal de fournir un service public de qualité pour les usagers du camping.

-Transparence : Les décisions sont prises de manière transparente, en concertation avec les acteurs locaux.

-Contrôle accru : La commune peut exercer un contrôle accru sur la gestion du camping.

• Inconvénients :

Face à la professionnalisation du secteur de l’hôtellerie de plein, il devient compliqué voir impossible pour une mairie d’envisager la gestion de son camping en direct. Le travail de suvi / opérationnel est extrêmement chronophage et de nombreuses problématiques sont à prévoir.

Les difficultés pour une mairie sont de plusieurs ordres :

-Marketing : pour se développer un camping ne peut fonctionner avec une politique commerciale attentiste se limitant à capter la clientèle de passage ou à recevoir des habitués. Le développement passe par des démarches marketing fortes et de plus en plus complexes nécessitant une véritable expertise, ce qui n’est pas dans le savoir-faire d’une collectivité publique ;

-Gestion commerciale : La clientèle est de plus en plus exigeante, et souhaite bénéficier de services nombreux : animation, bar-restauration, bien-être …. Les limites de la gestion municipale sont vite atteintes : les tarifs de chacun des produits proposés à la vente doivent faire l’objet d’une délibération du conseil municipal.

-Gestion du personnel : Activité saisonnière, le camping est très exigeant en personnel. Une des premières attentes des clientèles est l’accueil, la disponibilité … La grille de la fonction publique intègre mal les contraintes du personnel saisonnier. Cela entraîne, au mieux, une multiplication du personnel saisonnier, avec pour conséquence une charge financière difficilement supportable. Au pire cela condamne le camping à offrir une « service minimum » donc de piètre qualité.

C’est sans compter les difficultés de recrutement que rencontre aujourd’hui la profession

-Investissements : le monde de l’hôtellerie de plein air a connu de grandes mutations dans les dernières années, l’une des plus marquantes est l’augmentation des investissements pour répondre aux attentes des clients : espace aquatique, hébergements locatifs haut de gamme…  Une collectivité peut difficilement faire face aux montants nécessaires pour offrir une prestation à la hauteur des attentes des vacanciers

Gestion privée :

• Avantages :

–Faible charge de travail pour les élus de la collectivité

–Rentabilité économique puisque la collectivité perçoit un loyer pour son actif, et en fonction du modèle de gestion privée retenue les travaux peuvent être à la charge de l’exploitation (Bail emphytéotique administratif / Bail commercial), ce qui permet de développer la valeur du patrimoine de la collectivité.

-Professionnalisme : Les entreprises privées bénéficient de compétences spécifiques dans la gestion des campings et peuvent apporter un savoir-faire important pour l’exploitation du camping.

• Inconvénients :

-Objectifs financiers : La priorité de l’entreprise privée est la rentabilité financière, ce qui peut se traduire par une tarification plus élevée pour les campeurs.

-Contrôle limité : La commune a un contrôle limité sur la gestion du camping, sauf si cela est prévu dans le contrat de gestion.

La gestion privée peut prendre plusieurs formes selon les objectifs et les besoins de la collectivité :

-Délégation de Services Publiques (DSP) : la DSP apportera principalement une réponse sur la problématique opérationnelle de la gestion du camping, puisque c’est l’opérateur exploitation qui gère l’ensemble de l’activité notamment le recrutement et le management des équipes. 

La DSP présente un inconvénient majeur, en effet dans ce modèle économique l’opérateur-exploitant est peu enclin à effectuer des investissements significatifs sur le camping car la durée est relativement courte, ces investissements seront donc à la charge de la collectivité 

-Le Bail emphytéotique : Il s’agit d’un montage attractif permettant de résoudre l’ensemble des problématiques de gestion du site : gestion opérationnelle assurée le locataire, investissements gérés par le locataire. La commune va en plus percevoir un loyer tout en conservant la propriété de son patrimoine.

-Le Bail commercial : Il s’agit de l’une des meilleures options pour le gestionnaire-locataire, et notamment pour sécuriser des investissements souvent significatifs. La mise en place d’un bail commercial nécessite néanmoins que le camping passe dans le domaine privé de la collectivité (cf procédure)

-La cession du camping : la Mairie peut choisir de faire un arbitrage sur son patrimoine et de céder le camping. Les valorisations sur le secteur de l’hôtellerie de plein air sont particulièrement attractives et le montant perçu peut permettre à la collectivité d’effectuer d’autres investissements.

Pour résumer, nous pensons aujourd’hui que le passage en gestion privée est la meilleure solution pour les campings car la forte professionnalisation du secteur implique de bénéficier d’une réelle expertise secteur et de réaliser les investissements nécessaires au développement du site et cela ne correspond pas au savoir-faire des collectivités.

Article 5

La DSP : cadre juridique obsolète ?

La DSP est sans aucun doute la relation contractuelle la plus utilisée quand une commune décide de confier à un opérateur privé la gestion de son camping municipale. A l’heure où de plus en plus d’appels d’offres ne trouvent plus preneurs, où les collectivités délégantes sont déçues par la qualité des réponses de candidats, il est opportun de se demander si ce mode contractuel est encore adapté à la mise en gestion privée d’un camping municipal.

Petit retour en arrière sur la définition de la DSP (Délégation de Service Public) : il s’agit d’un contrat par lequel une collectivité publique confie la gestion d’un service public à une entreprise privée ou à une personne morale de droit public. Le cadre juridique de la DSP est défini par la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 et ses décrets d’application.

Depuis sa mise en place, la DSP a connu plusieurs évolutions pour répondre aux évolutions du droit et aux besoins des collectivités territoriales. Cependant, certains acteurs considèrent que le cadre juridique de la DSP est obsolète et doit être modernisé pour s’adapter aux enjeux actuels.

Les critiques les plus fréquentes formulées à l’encontre de la DSP sont les suivantes :

–Complexité administrative : La mise en place d’une DSP est une procédure complexe, nécessitant une connaissance fine du cadre juridique et une grande rigueur dans sa mise en oeuvre. Cette complexité peut décourager les collectivités territoriales qui cherchent à déléguer la gestion d’un service public.

-Risque de favoritisme : Le choix du délégataire peut être perçu comme opaque, créant des risques de favoritisme et de conflits d’intérêts.

-Manque de transparence : Le manque de transparence dans la gestion de la DSP peut conduire à des coûts excessifs pour les usagers du service public, sans qu’il y ait de réelles garanties quant à la qualité du service rendu.

-Investissements : Certaines collectivités sont déçues par les réponses de leur appel d’offres, mais elles proposent des projets irréalisables. En effet, le délégataire doit bien entendu gérer l’activité opérationnelle au quotidien, mais là où le bas blesse ce sont les investissements nécessaires pour que le projet fonctionne.

En effet, à l’heure de la montée en gamme du secteur, les poids des investissements à réaliser pour être réellement compétitifs montent également.

Du fait de l’avènement des hébergements locatifs et des espaces aquatiques, la camping est devenu une activité hautement capitalistique. Il est bien fini les temps où l’on créait un camping en ouvrant simplement le champ de son grand-père avec un bureau d’accueil et un sanitaire.

Le camping serait, après les stations de ski, l’activité où il faut le plus investir pour générer un € de chiffre d’affaires.

Outre les investissements en dur dans le camping, les investissements commerciaux, numériques et humains nécessaires sont également de plus en plus important pour rester dans la course.

Dans la quasi-totalité des DSP de camping, la collectivité territoriale demande à l’opérateur privé de financer ces investissements.

Or dans le cadre d’une DSP, il est pratiquement impossible pour un exploitant d’avoir accès de manière significatif à de l’endettement du fait d’une part de la durée souvent courte (10-15 ans) de la DSP qui ne permet d’amortir le coût des investissements, d’autre part la DSP ne donne à l’exploitant aucun droit puisqu’il n’y a pas de création de fonds de commerce, la banque ne peut donc pas prendre de garantie sur le financement des investissements.

Aucune banque ne financera des investissements en DSP.

-Equation économique : La collectivité trop souvent encadre la création de valeur pour l’exploitant, en régulant les tarifs, ceci est une grave erreur car il ne faut pas oublier que c’est le seul moyen pour l’exploitant de se rémunérer et que ce dernier ne crée aucun actif économique susceptible d’être valorisé en fin de bail, alors si il ne gagne pas correctement sa vie pendant la durée de la DSP quel intérêt pour lui ?

En conclusion, le cadre juridique de la DSP n’est pas obsolète en soi, mais il doit être amélioré pour répondre aux enjeux actuels. Les propositions de modernisation de la DSP visent à renforcer la transparence, la qualité du service rendu et l’intégration de critères de développement durable.

D’autres formes de partenariats public-privé sont à privilégier au niveau du camping. De la cession pure et simple au emphytéotique en passant dans certains cas par le bail commerciale, plusieurs voies alternatives solides juridiquement sont à la disposition des communes qui veulent développer le tourisme dans leur territoire.

Pour terminer sur une note positive, toutes les communes qui ne pensent avoir comme outil juridique que la DSP, quelques points concrets qui peuvent vous aider pour attirer les bons candidats :

-Proposer des durées longues, en relation avec la durée d’amortissement fiscal des investissements nécessaires

-Laisser la souplesse totale à l’exploitant pour la fixation et la variation des tarifs

-S’engager à ne pas créer une nouvelle offre municipale d’accueil directement concurrente type une aire de camping-car

-Garder à l’esprit que le Délégataire ne constituera aucun actif susceptible d’être valorisé à la fin du contrat même si il développe formidablement le camping.