Bail emphytéotique vs Bail commercial gestion de camping

Le bail emphytéotique et le bail commercial sont deux types de contrats de location qui sont couramment utilisés dans la gestion de camping. Cependant, ils présentent des différences importantes en termes de durée, de modalités de paiement et de droits et obligations des parties.

Le bail emphytéotique administratif est un type de contrat de location à long terme qui peut être utilisé pour les terrains de camping en hôtellerie de plein air. Il est généralement utilisé pour les terrains appartenant à des collectivités locales ou à l’État. Le bail emphytéotique administratif est réglementé par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 relative à la location des terrains appartenant aux collectivités publiques.

Le bail commercial, en revanche, est un contrat de location de durée variable qui est utilisé pour les propriétés commerciales privées. Dans le cas de la gestion de camping, le propriétaire du terrain peut louer le terrain à un exploitant privé pour y établir un camping. Le bail commercial comprend des clauses concernant la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement et les obligations des parties. Le locataire est souvent tenu de payer un loyer mensuel et de respecter les conditions de location, comme l’entretien des infrastructures et des équipements.

En résumé, le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée qui est utilisé pour des propriétés publiques et permet au locataire d’exploiter le terrain de façon durable. Le bail commercial, quant à lui, est un contrat de location de durée variable qui est utilisé pour des propriétés commerciales privées et comprend des clauses plus détaillées concernant les obligations des parties. Dans la gestion de camping, les deux types de baux peuvent être utilisés selon les circonstances et les préférences des parties impliquées.

Le bail emphytéotique administratif présente des avantages pour les entreprises de camping en hôtellerie de plein air, notamment :

Durée de location à long terme : Le bail emphytéotique administratif peut durer jusqu’à 70 ans, ce qui offre une stabilité à l’exploitant du camping et permet de planifier à plus long terme.

Loyer modéré : Le loyer dans le cadre d’un bail emphytéotique administratif est souvent modéré ou symbolique, ce qui est avantageux pour l’exploitant du camping, car cela réduit les coûts de fonctionnement.

Possibilité d’investir en infrastructures : Le bail emphytéotique administratif permet à l’exploitant du camping de construire des infrastructures durables sur le terrain, comme des bâtiments, des équipements de loisirs et des installations sanitaires.

Possibilité de renouvellement : Le bail emphytéotique administratif peut être renouvelé à l’expiration de la période initiale de location, ce qui offre une sécurité supplémentaire à l’exploitant du camping et permet d’assurer la continuité de l’activité.

Propriété du terrain : Pendant la période de location, l’exploitant du camping peut être considéré comme propriétaire du terrain, dans la mesure où il peut l’utiliser librement, y compris pour la construction d’infrastructures durables.

Cependant, le bail emphytéotique administratif présente également quelques inconvénients, notamment :

Responsabilité de l’entretien : L’exploitant du camping est responsable de l’entretien du terrain pendant la période de location, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires pour l’entreprise.

Peu de flexibilité : Le bail emphytéotique administratif est un contrat à long terme qui peut limiter la flexibilité de l’entreprise, car elle est liée au terrain loué pendant une période pouvant aller jusqu’à 70 ans.

Contraintes administratives : Le bail emphytéotique administratif est souvent soumis à des contraintes administratives strictes, notamment en ce qui concerne les permis de construire et les réglementations environnementales.

Avantages du bail commercial :

Flexibilité : le bail commercial offre une plus grande flexibilité par rapport au bail emphytéotique administratif, car il est généralement moins contraignant et permet une plus grande liberté d’action pour l’entreprise locataire.

Investissements : ce type de bail favorise l’investissement par le locataire qui développe la valeur du fond de commerce en investissant significativement ce qui assure la valeur du patrimoine de la collectivité

Durée de location variable : contrairement au bail emphytéotique administratif, qui est généralement à long terme, le bail commercial peut être conclu pour une durée variable en fonction des besoins de l’entreprise locataire.

Possibilité de négocier les termes du bail : le bail commercial peut être négocié entre le locataire et le propriétaire pour inclure des clauses spécifiques qui répondent aux besoins de l’entreprise locataire.

Rentabilité : en raison de sa flexibilité, le bail commercial peut être un choix plus rentable avec un loyer plus élevé 

Inconvénients du bail commercial :

Afin de pouvoir conclure un bail commercial sur son camping, la collectivité doit opérer un déclassement du foncier dans le domaine privé de la collectivité. Cette procédure se résume à une délibération de la commune portant déclassement du domaine public et épargne ainsi à la collectivité une longue et coûteuse procédure.

La délibération peut être contestée par le préfet dans le cadre d’un contrôle de légalité.

En conclusion, le choix entre un bail emphytéotique administratif et un bail commercial en hôtellerie de plein air dépend des besoins spécifiques de l’entreprise locataire. Le bail emphytéotique administratif peut offrir une plus grande stabilité et des loyers modérés, tandis que le bail commercial peut offrir une plus grande flexibilité.